아파트 관리비 체납액은 낙찰자가 부담해야 하는지?

아파트 관리비 체납액은 낙찰자가 부담해야 하는지?

경기도 성남시 분당구에 있는 전용 101.78㎡인 역세권아파트 경매 입찰하려고 합니다. 경매정보사이트에서 제공하는 관리비 내역을 보니, 2015년 11월까지 전기수도는 포함하고 가스비 별도로 6,187,900원 체납한 것으로 나타납니다.

관리비 연체된 금액이 많은데, 경매낙찰 시 체납관리비는 낙찰자가 부담해야 하는지, 점유자인 임차인이 부담해야 하는지요?

아파트나 빌라, 다세대 등 공동주택이나 구분상가, 빌딩, 오피스텔 등 집합건물 등에 대한 부동산 경매 칩찰 준비를 하다보면 관리비가 연체된 것을 발견하게 되고 그 금액도 상당한 경우가 많이 있습니다. 관리비 연체금액이 많은 경우에 이 금액을 전부 낙찰자가 부담하게 된다면, 비용이 많아져서 낮은 가격으로 입찰해야 할 것입니다.

아파트 관리비를 누가 부담하는 가에 대하여

지난 2001년 대법원 전원합의체 판결(2001다8677)에서는 '아파트의 특별승계인은 전입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다'고 판단하고 있습니다.

관리비는 공동으로 사용하는 공용부분에 대한 관리비와 개인적으로 사용하는 공간인 전유부분에 대한 관리비로 구성됩니다. 공용부분에 대한 관리는 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용난방비, 수선유지비, 일반관리비, 위탁수수료, 화재보험료 등이며, 전유부분에 대한 관리비는 전기료, 수도료, 하수도료, 급탕비, 난방비, TV수신료 등입니다.

공용부분 관리비는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지, 관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지, 관리를 위해 지출되는 비용 가운데서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 통일적으로 관리할 필요에 의해 일률적으로 지출되는 비용도 포함합니다.

관리비 납부를 연체할 경우에 부과되는 연체료에 대하여

지난 2006년 판결(2004다3598,3604)에서 관리비를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 연체로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것이 아니므로, 공용부분에 대한 연체료는 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다고 판시하였습니다. 매수인은 관리비 연체료에 대하여 부담하지 않아도 되는 것입니다.

체납된 공용부분 관리비를 전부 지불해야 하는가에 대하여

민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 '1년 이내의 기간으로 정한 채권'이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하는 것으로, 1개원 단위로 지급되는 집합건물의 관리비 채권은 이에 해담됩니다(대법원 2005다65821).

따라서 매수인은 매각대금을 납부한 시점에서 3년이 지난 관리비는 내지 않아도 됩니다. 다만, 관리사무소에서 가압류를 한 경우에는 소몀ㄹ시효 정지의 효력이 있으므로 이에 해당하지 않습니다.

이와 같이 체납관리비가 있는 경매 물건을 낙찰 받았다면, 체납 관리비에서 3년이 경과하지 않은 공용부분 관리비만 지불하면 되고, 체납관리비의 연체료는 지불하지 않아도 됩니다.